Приобретение недвижимости является серьезной сделкой, где цена ошибки может измеряться десятками и сотнями потерянных миллионов. Поэтому даже самая простая сделка купли-продажи недвижимости требует внимательности и знания основных блоков, которые необходимо выполнить для того, чтобы не потерять приобретенную недвижимость и не понести убытки.
Оценка недвижимости необходима при операциях купли-продажи, акционирования предприятий или перераспределения долей, привлечения новых пайщиков и дополнительных эмиссий акций, кадастровой оценки для целей налогообложения, страхования, кредитования и т. д.
При оценке недвижимости обязатльно выясняют цель определения стоимости объекта (продажа, залог и т. д.) и исходя из нее - вид стоимости (рыночную, ликвидационную, залоговую). На следующем этапе вырабатывают подходы и методы оценки, уместные для данного случая. Далее реализуют техническую часть нахождения стоимости, то есть план конкретных действий оценщика. Существуют три основных подхода в оценке коммерческой недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Затратный базируется на определении расходов на создние нового объекта, подобного оцениваемому (либо построенному по тому же проекту, либо аналогичному по функциям, но возведенному с применением современных технологий). Доходный подход позволяет получить оценку стоимости объекта исходя из ожидаемой и предполагаемой прибыли, получаемой от его использования. Для покупателя коммерческой недвижимости, к примеру, результаты оценки этим методом могут представлять особый интерес. При сравнительном подходе оценщик анализирует реальные сделки с налогичными объектами, имевшие место в данном сегменте рынка. Определяя стоимость недвижимости, применяют два-три подхода в зависимости от целей оценки. Все используемые методы помогают найти стоимость, приблизительноравную оптимальной рыночной цене, по которой имущество (недвижимость) могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Приобретая участок с находящимися на нем строениями, инвестор заинтерисован в возможно большей прибыли, а следовательно, в возможно больше полезной площади зданий, которые он собирается там построить (или которые уже построены). Но необходимо учитывать, что современные градостроительные и санитарные нормы накладывают множество ограничений на размещение, этажность и другие объемно-планировочные решения. Вместе с тем важно иметь в виду состояние и расположение подземных коммуникаций, грунтов и т. д. Все это непосредственным образом сказывается на результатах технической оценки. Отчет, являющийся результатом работы оценщика, кроме определнной стоимости содержит значительный объем профессионально собранной информации, в том числе анализ социально-экономической ситуации региона (включая, например, транспортную систему, промышленность, рынок недвижимости), описание и техническое состояние зданий, оценку местоположения объекта, инженерных коммуникаций, подъезда, опасностей связанных с окружающей средой, и пр. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта строят на законодательной допустимости, физической и финансовой осуществимости.
Арендодатель может потерять клиентуру, если забудет о самом важном - сервисе и дополнительных услугах на своем объекте. Когда конкуренция возрастает, сервис и обслуживание арендаторов выходят на первый план. Даже внешний вид и дизайн объекта коммерческой недвижимости не так важны, как комфортные условия для арендатора.
Если по истечении срока аренды стороны заключают соглашение на новый срок, то они не будут связаны условиями договора, действовавшего ранее. Значит, арендодатель может предложить любые новые условия договора, которые арендатор будет рассматривать в общем порядке, исходя из принципа свободы договора. Несогласие арендатора с новыми условиями аренды лишает его преимущественного права на заключение договора.
